Консультация адвоката по жилищным спорам Иванова Кирилла Анатольевича.

Многим часто приходится сталкиваться с оформлением недвижимости, которая находится в долевой собственности.

В связи с последними изменениями в законодательстве, многие совсем запутались, когда нужно обращаться к нотариусу, а когда сделку можно заключить и в простой письменной форме, без участия нотариуса. К сожалению, практика показывает, что и сами нотариусы не всегда знают, в каких ситуациях можно обойтись без их нотариального удостоверения сделок.

Ниже я отвечу на вопрос когда нужен нотариус при оформлении доли в квартире.

Вот наиболее частые  вопросы, с которыми чаще всего обращаются ко мне:

ВОПРОС:

Мы с супругом хотим приобрести квартиру, собственниками которой являются пять человек. У каждого по 1/5 доли. Требуется ли нам сделку оформлять у нотариуса.

            ОТВЕТ:

            Если вы приобретаете сразу всю квартиру у всех сособственников, то нотариус здесь не потребуется. Достаточно заключить договор в простой письменной форме и сдать его в МФЦ для регистрации перехода права собственности в Росреестре. Но это стандартная ситуация. Если же кто-то из сособственников будет являться несовершеннолетним или недееспособным, то необходимо в этом случае удостоверять договор у нотариуса, который уже сам его сможет направить в Росреестр. Одновременно продавцам потребуется получить и разрешение на продажу от органов опеки и попечительства.

ВОПРОС:

            В браке мы приобрели с женой квартиру, доли при покупке не определяли. Теперь я хочу продать свою часть, бывшая супруга не против, но сказала, что никуда ходить и оформлять ничего не будет. Нужен ли в этом случае мне будет нотариус?

ОТВЕТ:

            Да, при продаже своей части здесь нотариус потребуется. Только, чтобы продать, Вам необходимо будет сначала выделить свою долю. Это можно будет сделать в простой письменной форме через МФЦ или, по желанию, через нотариуса. Если же другая сторона (бывшая супруга) уклоняется от выдела доли, то в этом случае долю можно выделить только через суд. Затем необходимо направить бывшей супруге извещение о продаже своей доли и у нотариуса оформить сделку о продаже.

      ВОПРОС:

            Нам с супругой и несовершеннолетним сыном принадлежит квартира в равных долях по 1/3 доли. С женой мы договорились, что я оформлю свою долю на сына. Можем мы оформить все без нотариуса?

            ОТВЕТ:

            Здесь не все однозначно. Но все же в таких ситуациях, когда в сделке участвуют все сособственники, то нотариус не требуется.  Буквально в законе написано следующее: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке…» (ч. ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Данная редакция закона действует с 1 августа 2019 года.

В Определении Верховного суда РФ от 3 апреля 2019 г. по делу № А10-3059/2018 указано, что установленное статьей 42 Закона № 218-ФЗ требование к нотариальному удостоверению сделок по отчуждению долей в праве на недвижимое имущество направлено на защиту преимущественного права приобретения этой доли другим долевым собственником. И  Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в требовании удостоверить сделку нотариально.

            Ведь, действительно, до 2016 года, вообще, была простая письменная форма для всех сделок с долями. А 2 июля 2016 года вступил в силу Федеральный закон №172-ФЗ, которым была установлена обязательная нотариальная форма для сделок с долями. И это все было направлено против, так называемых, «черных риэлторов», которые скупали незначительные доли квартир и вынуждали остальных собственников продавать их доли по заниженной цене и т.д. Но законодатель понял, что перегнул палку, так как от излишних нотариальных поборов стали страдать многие добросовестные граждане. По данным Россреестра, у нас порядка 90 млн. квартир находится в долевой собственности. И 01.05.2019 был принят Федеральный закон N 76-ФЗ, которым были внесены изменения, в том числе в Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», отменяющие  обязательное нотариальное удостоверение отдельных видов сделок с долями в праве общей собственности.

            Но и с этими изменениями не все так гладко, как хотелось бы. Законодатель двусмысленно прописал норму, и теперь иногда через суд приходится доказывать, что в той или иной ситуации нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью  не требуется. Поэтому остается пожелание к законодателю, чтобы были снова внесены изменения в 42 статью от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» где более четко будет прописано в каких ситуациях не требуется нотариального удостоверения сделок с недвижимостью.

Адвокат Иванов Кирилл Анатольевич

Запись на приём: + 7 (926) 555-99-20

Обновлено 25.01.2021